Retail Real Estate 2019: overview del mercato e opportunità per i retailer in Italia

Resca, Confimprese: «Crescono i centri commerciali: ne arrivano 16 entro il 2023. Bene gli outlet con una pipeline di altri 3 entro il 2021. Via Toledo a Napoli e via Indipendenza a Bologna al top delle main street»

L’annuale ricerca promossa dall’Osservatorio Retail Real Estate realizzata da Reno Your Retail Partners per Confimprese sull’andamento dei centri commerciali in Italia evidenzia un settore giunto a maturazione, in cui le nuove aperture si stabiliscono su valori più bassi di rating rispetto agli anni precedenti. Nel prossimo biennio in arrivo 3 nuovi outlet e 5 ampliamenti (studio Monitora by UrbiStat). Napoli e Bologna città regine dello shopping, corso Buenos Aires a Milano scivola in 4° posizione (studio TCGroup)

Milano, 11 ottobre 2019 – L’analisi dello scenario retail real estate italiano registra un aumento delle strutture commerciali che passano da 1.158 a 1.185, con un incremento maggiore per i retail park che raggiungono quota 197. I centri commerciali sono passati da 948 a 955 e le nuove aperture, concentrate soprattutto nel centro e nel sud Italia, sono relative a strutture con un rating medio-basso. Gli outlet sono 33, ma ne arrivano altri 3 entro il 2021 con 5 nuovi ampliamenti. Queste le evidenze del 7° convegno Retail Real Estate promosso da Confimprese in collaborazione con Reno, Monitora by UrbiStat e TCGroup.

«Nonostante la crescita a doppia cifra delle vendite online – osserva Mario Resca, presidente Confimprese –, i negozi dei retailer reggono ma è una sfida lunga e difficile che sarà combattuta anche nell’omnicanalità. C’è eccesso di spazio e bisogna trovare nuovi format per attrarre i clienti, fare azioni di cobranding per offrire al consumatore una shopping experience diversificata dal food al fashion, dall’entertainment alle tecnologie, con l’obiettivo che l’acquisto sia finalizzato nel punto vendita fisico».

Lo studio Reno sull’andamento dei centri commerciali evidenzia due macro trend: il primo relativo ai centri commerciali ‘ricondizionati’, cioè piccoli centri in cui l’ancora alimentare nazionale cede il posto a operatori locali e/o le medie superficie ampliano e aprono su strada. Il secondo legato al concetto di experience, che per molte strutture commerciali significa realizzare e promuovere eventi capaci di attirare pubblico in target e mantenere alti i livelli di traffico.

Nel 2019, con la promozione all’eccellenza di CityLife Shopping District e Porte di Catania, i rating AAA passano a 14, mentre le strutture che vedono una maggiore revisione sono quelle con rating BB: chi si reinventa viene promosso, mentre chi non può cambiare viene declassato. Il livello degli affitti sale soprattutto nelle strutture con un rating alto con un aumento medio del 3.6% sia perché il numero di vacancy diminuisce, sia perché l’interesse da parte dei brand si mantiene elevato per questa tipologia di centri commerciali. Nelle strutture commerciali con rating basso, il vacancy rate rimane elevato, mentre i lievi aumenti dei canoni di affitto sono fisiologici. In pipeline entro il 2023 sono previsti 52 nuovi progetti, di cui 28 interesseranno i centri commerciali: 16 nuove strutture e 12 ampliamenti. Il secondo canale in sviluppo è quello dei retail park con 22 nuove strutture e 2 ampliamenti.

«Negli ultimi anni si è sentito parlare molto di entertainment e leisure – racconta Gian Enrico Buso, partner e managing director Reno –. Abbiamo analizzato un campione di 39 strutture commerciali, che negli ultimi tre anni hanno aperto o sono state oggetto di riapertura o ampliamento, per capire quali sono state le azioni messe in campo nel retail real estate italiano e per verificare quanto le tendenze internazionali abbiano trovato una reale applicazione o siano ancora solo una forte aspirazione. Possiamo affermare che il processo di sviluppo del leisure è stato avviato, l’entertainment nelle sue varie forme copre l’80% dei centri commerciali più recenti, ma è più corretto parlare di food leisure, in quanto il comparto food & beverage si conferma il driver principale per la maggior parte dei centri commerciali e il primo portatore di esperienza nel settore retail real estate. Risulta ancora difficile trarre conclusioni sui casi più innovativi, perché gli esempi non sono molti, ma è inevitabile che il leisure sia un trend inarrestabile ‘aspirazionale’ e se ben pianificato potrà diventare il protagonista nei processi di evoluzione delle strutture commerciali».

Una nota di merito va sicuramente ai factory outlet: nel 1999 non esistevano in Italia. Oggi sono 33 di cui 12 nel nord-ovest, 8 a nord-est, 7 in centro Italia, 4 al Sud e 2 nelle isole. Il primo ha aperto nel 2000 a Serravalle Scrivia. Buone le previsioni per il prossimo biennio 2020-2021 con una pipeline di 3 nuove aperture a San Marino (The Market Outlet Experience), a Sant’Oreste (Roma Outlet Village) e a San Pellegrino Terme a Bergamo (San Pellegrino Outlet Village). A tracciare l’identikit degli outlet in Italia è lo studio di Monitora by UrbiStat, che evidenzia anche 5 nuovi ampliamenti per lo stesso periodo, Palmanova, La Reggia, Valmontone, Serravalle, Roma Outlet. L’Italia si pone ai vertici in Europa per mq di Gla grazie a 26 outlet che hanno una Gla di oltre 6.000 mq. Sempre più utenti utilizzano Google my business per esprimere il proprio gradimento sulla shopping experience negli outlet: da gennaio 2012 a settembre 2019 sono stati registrati 187mila commenti, quasi 8mila al mese, di cui il 44% postato il sabato dal 60% di uomini e dal 40% di donne. L’80% dei visitatori è soddisfatto e premia, nell’ordine, Serravalle Scrivia, Sicilia Outlet, Noventa di Piave, La Reggia di Marcianise, Castel Romano a Roma, Barberino del Mugello.

Quanto alle main high street, lo studio condotto da TCGroup evidenzia innanzitutto una flessione del traffico pedonale giornaliero riferito al 1° semestre 2019 nelle due principali città italiane, Roma e Milano, in calo del -14% nella capitale e del -5% a Milano. Ma questo è l’unico dato negativo cui fanno da contraltare sia il numero di visitatori giornalieri cresciuti rispettivamente del 15 e 18%, sia il tasso di conversione (il delta tra chi entra in negozio e chi effettivamente acquista) pari al 15%, una percentuale che, sia pure ritenuta bassa dai retailer, guadagna qualche punto sullo stesso periodo del 2018. Il giorno con il maggiore tasso di affluenza si conferma il sabato con una media di 9.186 persone nella romana via del Babuino e 8.642 in corso Buenos Aires a Milano che, tra l’altro con 350 punti vendita e 1,6 km metri di lunghezza, è una delle passeggiate commerciali più lunghe d’Europa. Giorno peggiore per numero di pedoni è il lunedì.

Nel ranking delle strade italiane più transitate curiosamente corso Buenos Aires  si piazza solo in 4° posizione con poco più di 10mila di visitatori giornalieri dietro all’altra milanese via Torino con quasi 11mila (3° posizione). In prima posizione troviamo la centralissima via Toledo di Napoli (11.6), seguita da via Indipendenza a Bologna (11.311). Via del Babuino è in 7° posizione (7.779).

Nella top 10, infine, delle strade più care al mondo compaiono tre italiane, tutte milanesi: prima e seconda sono via Montenapoleone (13.500€/mq/annui) e via Sant’Andrea (5.700€/mq/annui), seguite da Corso Venezia (5.528€/mq/annui) in quarta posizione.