Resca, Confimprese: «Centri commerciali: aperture battono chiusure 8 a 2»

Resca, Confimprese: «Centri commerciali: aperture battono chiusure 8 a 2»

L’annuale Osservatorio Confimprese-Reno sull’andamento dei centri commerciali in Italia evidenzia la tenuta del canale nel 2017 con un saldo positivo aperture-chiusure di 6 unità. In aumento gli affitti negli shopping center di livello medio alto. La vacancy rate rimane negativa

(Milano, 27 ottobre 2017) – Positivo il saldo aperture-chiusure dei centri commerciali nel 2017 con 8 nuovi shopping center e 2 chiusure, per un saldo netto di +6 unità. Novità in arrivo anche negli ultimi due mesi dell’anno con 2 nuovi centri commerciali e 3 ampliamenti, mentre per i retail park (costruiti in prossimità di importanti vie di collegamento con insegne category killer) ci saranno 2 nuove inaugurazioni e 1 ampliamento. Numeri che hanno portato l’ago della bilancia a segnare 943 centri commerciali in Italia. L’annuale Osservatorio Confimprese-Reno sull’andamento degli stessi evidenzia una buona tenuta del canale comprensivo di centri commerciali, retail park e outlet. Di questi ultimi, nonostante la quasi saturazione del mercato outlet, ne sono stati aperti altri 3 nel corso del 2017.

«La curva incrementale 2012-2017 – osserva Mario Resca, presidente Confimprese – evidenzia una crescita del numero di centri commerciali, passati in 6 anni da 908 a 949. Interessante non solo la pipeline per il 2018 con 29 nuove strutture commerciali, ma anche quella per il triennio 2018-2020 con una stima prevista di 70 aperture. Per i nostri retailer si aprono nuovi scenari in centri che diventano spazi di aggregazione per rispondere alla domanda della clientela. Fashion e food, non a caso emblemi del made in Italy nel mondo, sono il nuovo polo attrattivo su cui i centri commerciali puntano. A questo proposito anche i dati Confimprese Lab-Nielsen stimano nel secondo semestre 2017 un aumento del +1% della propensione alla spesa per l’abbigliamento e una riduzione di 4 punti percentuali degli italiani che dichiarano di avere risparmiato sul fast food».

Quanto agli affitti, il periodo preso in esame dal 2012 al 2017 registra un aumento dei canoni negli shopping center di livello medio-alto, mentre sono in significativo calo quelli nei centri commerciali minori. Le superfici più piccole fino ai 200 mq, sono quelle che hanno subito un aumento del canone più significativo. «La riduzione dei canoni – spiega Gian Enrico Buso, partner Reno – è ancora più significativa per le superfici tra 500 e 1000 mq con punte tra -2 e -11% per i centri medio alti, fa eccezione il trend dei canoni sulle aree superiori ai 1000 mq in cui tornano ad alzarsi gli affitti medi in un range dal 3 al 13 per cento.  I vacancy rate risultano fisiologici nei centri commerciali di livello medio-alto, mentre si stabilizzano nei centri di vicinato, ma rimangono negativi.

Il mercato dei centri commerciali risulta essere tagliato in due. Da un lato ci sono i centri commerciali di livello medio-alto che richiedono canoni sempre più alti, ma che garantiscono, attraverso progetti sempre più accattivanti e tagliati sulle nuove esigenze della clientela moderna, buone performance. Dall’altro i centri commerciali di taglio convenience, che cercano di reagire al progressivo svuotamento delle gallerie e alla riduzione dei passaggi medi proponendo canoni di affitto competitivi.

Novità significative anche sui nuovi progetti e negli ampliamenti di strutture già esistenti. Tra il 2015 e il 2017 in prossimità dell’autostrada A4 è stato ampliato centri commerciali Oriocenter, dove le insegne dei punti vendita diventano sempre più importanti e si cerca di offrire la massima visibilità alla proposta commerciale.

Survey centri storici di Verona e Bologna

Verona: via Mazzini primo asse commerciale della città

A Verona i punti vendita del centro storico si rivolgono principalmente al turista, che per lo shopping nelle prime 6 vie per visibilità commerciale dispone di 2,8 km, 285 punti vendita di cui il 55% sono catene retail che puntano alla top location. Via Mazzini, 450 metri di lunghezza per 13 milioni di passaggi l’anno e 89 punti vendita di cui l’81% catene, si conferma il primo asse commerciale della città. Il merchandise mix vede una prevalenza del fashion (52%), seguito dalla cura persona (31%). Il fatto che la ristorazione sia solo all’8% la dice lunga sulla connotazione della via, punto di collegamento con l’Arena, la casa di Romeo e Giulietta e Piazza delle Erbe, che si focalizza essenzialmente su un’offerta moda dove il brand mix è composto dal 49% di prodotti premium, dal 36% di basic e dal 9% di lusso. Analogamente il vacancy rate, pari solo all’1%, ne testimonia la vitalità. Le insegne di riferimento sono Louis Vuitton, Tiffany, Zara, il range degli affitti, il più alto delle zone analizzate dalla survey, va da un minimo di 1000 a un massimo di 3600 euro l’anno per mq.

La zona di Verona con il maggior numero di passaggi rilevati all’anno è il punto di incrocio tra via Cappello e Via Mazzini, che comprende piazza delle Erbe e la casa di Romeo e Giulietta: 250 m di lunghezza per 18 milioni di passaggi con 49 negozi di cui il 57% catene retail e il 40% di marchi fashion con posizionamento commerciale (Armani, Coin, Douglas). Come per via Mazzini anche in via Cappello il vacancy rate è molto basso, il 2%, segno che la zona è di interesse per i retailer, nonostante gli affitti siano tra gli 800 e i 3.300 euro l’anno per mq.

I passaggi si dimezzano nella zona di corso di Porta Borsari che abbraccia piazza delle Erbe e il ponte scaligero: 6,5 milioni l’anno per 300 m di punti vendita perlopiù dedicati ai brand della moda di fascia lusso e premium con affitti più contenuti che partono da 600 euro e arrivano a 2mila.

Bologna: via Indipendenza primo asse commerciale della città

Nella città delle Due Torri, i punti vendita del centro storico si rivolgono principalmente al residente metropolitano che a sua disposizione sulle prime sei vie della città per visibilità commerciale ha 6 km, 492 negozi di cui il 52% sono catene retail che puntano sulla segmentazione dell’offerta commerciale. Via Indipendenza, 1 km di lunghezza per 10,5 milioni di passaggi l’anno, si conferma la prima via commerciale della città. L’offerta si spalma sulla segmentazione con 166 punti vendita di cui il 38% fashion, il 25% cura persona e il 14% ristorazione. In termini di brand mix via Indipendenza offre il 65% di fascia media e il 13% di marchi premium, completamente assente il lusso, le insegne di riferimento sono H&M, Zara, Pandora. A determinare la posizione top nel ranking della via il vacancy rate del 5%, segno che gli spazi sfitti sono molto pochi. Quanto alla valorizzazione immobiliare, gli affitti sono compresi in un range da 3.600 a 2.200 euro l’anno per mq nel tratto migliore e tra i 300 e i 1.400 nell’area restante. Nella top list delle vie commerciali di maggiore appeal e affluenza a Bologna troviamo al secondo posto via Ugo Bassi/Rizzoli che, di passaggi all’anno ne fanno rispettivamente 4,9 e 4,8 milioni. Anche in queste due vie, che sono il proseguimento l’una dell’altra, su 155 punti vendita la metà sono fashion con un positioning tra commerciale e premium. Le insegne di riferimento in questo caso sono Miuji, Ovs, Apple, Nike, & Other Stories. Basso il vacancy rate pari al 5% in via Ugo Bassi e al 2% in via Rizzoli, quest’ultimo dato da ascriversi alla posizione centrale della via lunga 750 metri che passa davanti a piazza Maggiore e arriva sotto le Due Torri, simbolo della città felsinea.

L’adiacente via Massimo d’Azeglio, che corre parallela alla chiesa di San Petronio in piazza Maggiore, registra un elevato numero di passaggi annuale, 4,6 milioni, e per essere relativamente breve (250 metri) conta su 58 negozi di cui il 45% catene retail e il 35% fashion. Il vacancy rate si alza all’8%, 3 punti percentuali in più rispetto alle principali vie commerciali, con affitti da 800 a 2mila euro.

Per trovare il lusso è necessario spostarsi in Galleria Cavour, tempio del glamour bolognese, e nelle limitrofe via Farini e via dell’Archiginnasio, dove calano sia il numero di negozi, 29, sia i passaggi annui 2,7 milioni. In questa zona la differenziazione del brand mix si basa sul 50% di presenza dei brand del lusso (Gucci, Louis Vuitton, Prada) e un vacancy rate piuttosto elevato pari al 15 per cento. Gli affitti vanno da 800 a 2 mila euro.