Locazione commerciale recesso: disciplina e approfondimento sui gravi motivi

Come viene disciplinato il recesso di un contratto di locazione commerciale? Quando possono sussistere i gravi motivi? Ce lo spiegano gli Avvocati Giulia Comparini e Alessandro Barzaghi dello studio legale Cocuzza & Associati.

Nell'ambito della locazione commerciale, il recesso da parte del conduttore è disciplinato dall'articolo 27 L.392/1978 in particolare dai comma 7 e 8 che riportano quanto segue: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

La giurisprudenza nell'arco degli anni è diventata molto restrittiva per quanto riguarda i gravi motivi. La Corte di Cassazione ha chiarito infatti che quest’ultimi devono essere:

  • determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore;
  • imprevedibili secondo un criterio di normalità;
  • sopravvenuti al momento della costituzione del rapporto;
  • di tale gravità da rendere oltremodo gravosa la persistenza del rapporto.

I suddetti estremi per la configurabilità dei gravi motivi di recesso sono stati ravvisati dalla giurisprudenza:

  • nella mancata realizzazione di un progetto centro commerciale che aveva imprevedibilmente fatto sfumare l'atteso sviluppo commerciale;
  • nella mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio nella zona con effetti negativi sulle prospettive commerciale;
  • in caso di insufficienza dei locali occupati in conseguenza di un’oggettiva espansione dell’attività commerciale.

Mentre il recesso è stato ritenuto come ingiustificato:

  • nel caso di una scelta di mera convenienza del conduttore di trasformare l’attività contrattualmente prevista;
  • nell'ipotesi di diniego dell’autorizzazione amministrativa per esercitare l’attività convenuta;
  • nel caso in cui i costi di produzione siano divenuti onerosi prevalentemente a causa dei mancati pagamenti da parte della clientela.

Di recente, però, la giurisprudenza ha manifestato un atteggiamento di apertura prevedendo un ampliamento dei gravi motivi con la Corte di Cassazione n. 7217/2014 e n. 14365/2016 per cui è stato stabilito che la ricorrenza dei gravi motivi deve essere riferita allo specifico contratto di locazione per cui viene esercitato il recesso e alla specifica attività esercitata dal conduttore nell'immobile locato. Un'impresa conduttrice può quindi recedere dal contratto di locazione se registra una riduzione del fatturato sul ramo d'azienda esercitato nei locali per i quali si vuole recedere, anche se nel complesso l’impresa del conduttore registra un aumento del volume d’affari.

Articolo in collaborazione con STUDIO LEGALE COCUZZA & ASSOCIATI.

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