La qualificazione del contratto come affitto di ramo aziendale e non come locazione

Insieme allo Studio Legale Cocuzza & Associati approfondiamo la sentenza del Tribunale di Trieste del 27 febbraio 2018 in merito alla qualificazione del contratto di un'unità collocata in un centro commerciale come affitto di ramo aziendale.

La sentenza conferma l'orientamento, ormai maggioritario, secondo il quale è possibile concludere un contratto di affitto di ramo di azienda avente ad oggetto un'unità immobiliare sita all'interno di un centro commerciale purché l'oggetto del contratto non sia l'immobile "in sé" ma una pluralità di beni tra loro collegati.

Nello specifico, secondo il Tribunale, un ramo aziendale può essere composto dai seguenti elementi (indicati nel contratto di affitto):

  • l'utilizzo del locale dove esercitare l'attività di vendita nel centro commerciale;
  • il subentro pro tempore nell'autorizzazione necessaria per svolgere tale attività;
  • l'utilizzo degli impianti e delle attrezzature di cui è dotato il centro commerciale, dei relativi spazi comuni così come l'utilizzo, da parte della clientela dell'affittuaria, dei parcheggi di pertinenza del centro;
  • il diritto dell'affittuaria di utilizzare i segni distintivi del centro commerciale, nonché l'avviamento relativo al ramo di azienda.

Da segnalare il richiamo contenuto nella decisione alla clausola, spesso presente nei contratti di affitto di azienda nel settore retail, in cui si dà atto che “Le parti hanno tenuto in considerazione, sia durante le trattative che all’atto della conclusione del contratto, l’aspetto dell’organizzazione dei beni (e delle loro potenzialità), sia materiali che immateriali, mobili e immobili, concessi in godimento in quanto considerati nella loro sostanziale unitarietà” nonché la clausola in cui i contraenti danno atto che tale pattuizione “costituisce a tutti gli effetti un vero e proprio negozio di accertamento, rinunciando definitivamente in futuro a sollevare qualsiasi eccezione e/o contestazione in ordine alla qualificazione giuridica del contratto, posto che lo stesso viene pacificamente ricondotto alla fattispecie tipica dell’affitto di ramo d’azienda”.

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