Differenze tra affitto ramo d'azienda e locazione commerciale

Definizione affitto ramo d’azienda

Per contratto di affitto di azienda o di ramo d’azienda si intende l’accordo tramite il quale un imprenditore concede a un altro soggetto la disponibilità e il godimento di un complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’impresa in cambio di un corrispettivo, il cosiddetto canone di affitto.

Si fa uso di tale tipologia contrattuale quando l’imprenditore vuole trasferire a terzi solo la gestione della sua azienda per un determinato periodo di tempo, senza però perderne la proprietà.

L’affitto di azienda o di ramo di azienda permette inoltre un certo grado di cesura – e quindi di non trasferibilità – tra i contratti, i debiti e crediti dell’imprenditore ed i contratti, i debiti e crediti generati dal nuovo gestore dell’azienda. Per ottenere questa separazione tra i contratti, debiti e crediti delle due gestioni che si succedono sull’azienda, è importante la buona redazione delle clausole contrattuali.

Il contratto di affitto di azienda, o di ramo d’azienda, deve essere stipulato in forma scritta e con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Deve essere inoltre iscritto nel Registro delle Imprese a cura del notaio nei 30 giorni successivi alla sua stipula.

L’affitto d’azienda si può rivelare molto vantaggioso sia per l’imprenditore stesso che per l’affittuario/ nuovo gestore. Da una parte l’imprenditore diminuisce il proprio rischio economico-finanziario derivato dagli investimenti sostenuti grazie alla percezione del canone di affitto; dall’altra parte l’affittuario ha l’opportunità di intraprendere una nuova attività imprenditoriale senza dover sostenere quegli investimenti iniziali che sono strettamente legati alla costituzione dell’azienda, poiché può sfruttare i beni e il know-how dell’azienda affittata.

Definizione locazione commerciale

Parliamo di locazione quando l’oggetto del contratto è un bene considerato nella sua individualità – che può essere mobile o immobile – ma che non risulta essere – e le parti contrattuali non considerano essere – inserito in un complesso organizzato ai fini dell’esercizio dell’azienda.

L’articolo 1571 del Codice Civile definisce la locazione come “[…] contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.”

La locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitativo trova la sua disciplina nella Legge n.392 del 27 luglio 1978, in particolare negli articoli 27 e seguenti. Per parlare di “uso diverso da quello abitativo”, l’immobile oggetto della locazione deve essere adibito all’esercizio di una delle attività elencate al primo comma dell’articolo 27 (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo), ovvero a una delle attività elencate dall’articolo 42: attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche.

Secondo l’articolo 1350 del Codice Civile, il contratto di locazione commerciale della durata di oltre nove anni deve essere redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la sua nullità. Per lo stesso motivo, il contratto deve essere anche trascritto nei Registri Immobiliari, come stabilito dall’articolo 1 comma 346 della L. 311/2004.

In questa cornice è importante segnalare quanto riportato dalla Cassazione Sezioni Unite n. 23601/2017: “La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso ma può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente”.

Pur non essendo prescritta dalla legge, si consiglia comunque la forma scritta anche per contratti inferiori ai nove anni.

Le differenze tra affitto ramo d'azienda e locazione

A differenza della locazione che è disciplinata nel codice e nella legge c.d. equo canone (L. 392/78), l’affitto di azienda non ha una disciplina codificata nella legge in maniera sistematica: ci sono solo pochi articoli del codice che vi fanno riferimento o che possono applicarsi per estensione analogica.

Per il resto, le regole dell’affitto di azienda sono liberamente determinate dalle parti, nel rispetto delle norme generali del codice e degli orientamenti della giurisprudenza e della dottrina, che da decenni si occupano di inquadrare l’istituto giuridico dell’affitto di azienda.

Ad esempio la nozione stessa di affitto di azienda si ottiene combinando la definizione della locazione (articolo 1571 del Codice Civile) con quanto disposto dall’articolo 1615 del Codice Civile che recita: “Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”. L’affitto che a differenza della locazione ha ad oggetto un bene produttivo, è inoltre definibile come un contratto consensuale a prestazioni corrispettive e con effetti obbligatori.

Mentre la locazione ha una durata predeterminata per legge, l’affitto di azienda non ha una durata prestabilita, in teoria può essere anche tempo indeterminato ed in quel caso ciascuna delle parti avrà la facoltà di recedere dando all’altra parte un congruo preavviso.

Le sentenze

Per fare maggiore chiarezza sull’argomento, riportiamo le massime di due sentenze rispettivamente del Tribunale di Bologna, Sezione II del 29/10/2014 e della Cassazione civile, Sez. III del 27 giugno 2002, n. 9354 che si occupano di definire una linea di demarcazione tra i due tipi di contratti.

Trib. Bologna, Sez. II, 29-10-2014

“Per la configurabilità dell’affitto di azienda è sufficiente che, per volontà delle parti e per le caratteristiche dei beni, oggetto del contratto sia il godimento a titolo obbligatorio di un complesso anche solo potenzialmente produttivo, essendo sufficiente che sia previsto il raggiungimento di tale finalità come risultato della organizzazione del complesso da parte del nuovo titolare, in cui l’immobile è considerato non come entità a sé stante.”

Cass. civ., Sez. III, 27 giugno 2002, n. 9354

“La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto d’azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario.”

Articolo in collaborazione con Studio Legale Cocuzza & Associati.